Surface utile, surface habitable, quelle différence ?

Vous allez mettre en vente votre bien et êtes perdu entre les différentes mentions concernant les surfaces ? Surface utile, surface habitable, qu’est-ce que ça change ? Faisons le point !

1. La surface habitable = la surface de plancher construite – certaines surfaces

La surface de plancher correspond à l’espace réellement disponible pour les occupants. Les WC, débarras, rangements, buanderies, celliers intérieurs sont pris en compte, mais pas les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises et garages. NB : toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ne peuvent pas être comptabilisées.

Pour obtenir la surface habitable, multipliez la largeur par la longueur de chaque pièce du logement pour aboutir à un résultat en mètres carrés et additionnez la surface de toutes vos pièces. Déduisez de cette surface de plancher les murs et cloisons, les marches et cages d’escalier et les embrasures de portes et fenêtres.

  1. La surface utile = la surface habitable + 50 % de la superficie des annexes.

Les caves, sous-sol, combles et greniers non aménagés, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, vérandas, balcons et loggias sont considérés comme des annexes que l’on inclut donc dans le calcul de la surface utile.
Les garages ne sont pas considérés comme surface utile, à l’exception de ceux des maisons individuelles qui peuvent servir de stationnement ou d’annexe. La partie des annexes à usage de stationnement est fixée forfaitairement à 12 m².

NB : Si pour les appartements en copropriété, la loi oblige à appliquer la loi Carrez, pour l’évaluation du prix d’une maison, les agents immobiliers utilisent le plus souvent comme référence la surface utile, plus adaptée que celle de la surface habitable. C’est également une information importante pour un investisseur qui souhaiterait ensuite proposer votre bien à la location, car elle sert de base au calcul des loyers dans les zones où ils sont encadrés.

De l’intérêt de vendre soi-même…, en étant accompagné par une agence !

Avant, quand vous vouliez vendre un bien, vous aviez le choix entre le confier à une agence immobilière (et cela vous coûtait très cher, d’autant plus cher d’ailleurs que votre appartement avait une valeur élevée, puisque les agences se rémunéraient toutes à la commission) ou de compter sur vos talents de vendeur et de le vendre de particulier à particulier (et souvent cela durait longtemps, très longtemps, votre bien étant peu visible sur le marché).

Avec Un bien une vente, tout ça, c’est bien fini, car notre modèle permet enfin de convaincre ceux qui ont besoin de l’accompagnement d’une agence (ils veulent vendre vite et bien !) et ceux qui n’ont pas envie de verser des sommes folles à une agence (ils sont prêts à s’impliquer pour que cela leur coûte moins cher).

Notre offre de lancement de 1 990 € (payables uniquement lors de la vente) vous permet de bénéficier, à chaque étape de la vente, de l’accompagnement de professionnels :

  • Estimation de votre bien
  • Rédaction de l’annonce
  • Reportage photo par un professionnel
  • Diffusion sur l’ensemble des supports réservés aux agences
  • Réception des appels
  • Pré-qualification des candidats à l’achat
  • Conseils concernant la marge de négociation acceptable
  • Accompagnement jusqu’à la vente chez le notaire.

En contrepartie, nous vous demandons de réaliser vous-même les visites, car nous sommes persuadés qu’un propriétaire bien conseillé peut mieux que le meilleur des agents immobiliers, valoriser les atouts de son bien. Pour cela aussi, vous serez aidés par nos guides-conseils, qui vous aideront à valoriser les points forts de votre logement. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions.

Secret de vente n° 13 : Ces choses à ne pas dire

Evidemment, nous n’allons pas vous demander d’être malhonnête ! Simplement, lorsque vous vendez, il faut éviter de donner aux visiteurs les informations qui lui permettront d’augmenter sa marge de négociation. Souvenez-vous, l’objectif pour vous est de tirer le meilleur bénéfice possible de la vente de votre bien ! Voici une liste de points à ne surtout pas évoquer :

  1. « Nous sommes en instance de divorce » : attention, le visiteur va comprendre qu’a priori, vous êtes pressé de vendre et donc capable d’accepter la première offre, même si elle est loin du prix. Ne dites jamais que vous vous séparez, expliquez plutôt que vous cherchez plus grand, plus petit, ou que vous êtes muté !
  2. « Nous avons appris que le PLU allait changer et qu’il ne sera plus possible de faire d’agrandissement dans le quartier » : quand bien même la surface de la maison suffirait pour vos visiteurs, ils se mettraient immédiatement à penser que « peut-être plus tard, ils aimeraient aménager le garage ou faire réaliser une surélévation… », ce qui se traduirait par pas d’offre du tout, ou alors, une offre plus basse que le prix affiché. C’est aux acheteurs de se renseigner auprès des services de l’urbanisme, vous n’avez aucune obligation de les informer sur ce sujet.
  3. « Les impôts locaux ne cessent de monter dans cette ville » : les visiteurs viennent peut-être d’une autre ville, ne connaissent pas la vôtre et hésitent à s’installer ici ou dans la ville voisine. Imaginez bien qu’avec cet argument, ils vont vite faire des comparaisons et ne se décideront sans doute pas pour l’achat de votre bien.
  4. « Nos voisins sont insupportables : c’est disputes et cris jour et nuit »: sur ce point, faites attention, car vous ne devez pas dissimuler sciemment ce fait (cf ce cas qui fait jurisprudence). Si le visiteur vous pose la question, expliquez le problème, sa teneur et les actions que vous avez entreprises pour que cela cesse (dans un immeuble, les comptes-rendus du syndic en feront certainement mention). Bien entendu, si aucune question ne vous est posée, on ne pourra pas vous accuser d’avoir voulu dissimuler l’ampleur du problème.
  5. « Le problème de ces baies vitrées, c’est qu’il fait trop chaud l’été et trop froid l’hiver » : Votre visiteur s’extasie sur la taille des baies vitrées par lesquelles la lumière entre à flots ? Contentez-vous d’acquiescer, il ne s’agit pas de transformer ce qui est perçu comme un point fort en point faible de votre bien !

Revue de presse : l’actu de l’immobilier 17 novembre – 23 novembre

Quoi de neuf cette semaine sur le marché de l’immobilier ? Essentiellement de bonnes nouvelles ! Le Figaro Immobilier nous livre ses trucs et astuces pour vendre plus rapidement, BFM Business nous apprend que les marges de négociation sont au plus bas et Se Loger nous informe sur les démarches à entreprendre vis-à-vis de notre assureur lors de la vente. Capital nous explique que les travaux de valorisation énergétique apportent une vraie plus-value lors de la vente et Service Public.fr fait le point avec les acheteurs (donc jetez un coup d’œil vous aussi, c’est toujours intéressant !).
Bonne lecture !

  1. Le Figaro Immobilier : Comment accélérer la vente d’un logement ?
  2. BFM Business : Les marges de négociation au plus bas 
  3. Se Loger : Faut-il contacter son assureur lors de la vente d’un bien immobilier ?
  4. Capital : Combien se valorise votre bien si vous engagez des travaux de rénovation énergétique ?
    5. Service public.fr : Achat d’un bien immobilier, ce que vous devez savoir avant de franchir le pas ! 

Revue de presse : l’actu de l’immobilier 10 novembre – 16 novembre


Quoi de neuf cette semaine sur le marché de l’immobilier ?
Les Echos se demandent si en cette fin « d’année blanche », c’est le moment de vendre ? Argent.boursier nous apprend que les prix de l’immobilier élevés font le bonheur des collectivités locales (bénéficiaires d’une partie des fameux « frais de notaires »), Le Prêt Immobilier fait le point sur la vente d’un bien malgré un prêt en cours et Agefi actifs nous apporte des précisions sur l’exonération de plus-value, qui fonctionne uniquement dans le cadre de la vente de sa résidence principale.
Nous terminons par un clin d’œil du Figaro, qui fait la liste des stations de métro parisiennes les plus rentables pour investir… également un bon argument si vous vendez votre bien dans les quartiers cités !
Bonne lecture !

  1. Les Echos – Immobilier : et si c’était le moment de vendre ? 
  2. Boursier – La hausse du marché immobilier alimente les caisses des collectivités locales 
  3. Le Prêt Immobilier – Peut-on vendre son logement malgré un prêt en cours ? 
  4. Agefi actifs – L’exonération de plus-values immobilières, ça marche uniquement pour la vente de votre (vraie) résidence principale.
  5. Le Figaro – Quelles sont les stations de métro les plus rentables pour acheter ?

Témoignage de vendeur : Olivier a vendu son studio à Lille

Travaillant à Paris depuis plus d’un an, Olivier a décidé de s’y installer pour de bon ! Il a vendu en juin dernier le studio qu’il avait acheté il y a 12 ans à Lille.

Quels étaient les atouts de votre bien ?
C’était un grand studio de 35 m2 très bien équipé, bien placé dans le Vieux Lille, proche de toutes les commodités. C’était ma résidence principale et je m’y suis beaucoup investi pendant douze ans.

Comment se sont passées les visites ?
Très bien ! J’ai eu peu de visites, mais toujours parfaitement qualifiées. Comme je m’y attendais, ce sont essentiellement des étudiants qui ont visité avec leurs parents, ces derniers étant désireux d’investir dans un studio à l’occasion de l’emménagement de leur enfant à Lille pour ses études.

D’autres secrets à partager ?
J’ai mis l’appartement en vente début mai, en sachant que c’était la meilleure période pour les acheteurs que je ciblais. Quand un jeune débute ses études à Lille en septembre, on peut se douter que les parents, lorsqu’ils souhaitent acheter, débutent leurs recherches au printemps pour une signature à la fin de l’été !

Secret de vente n° 9 :  Présenter un lieu où chacun pourra se projeter

Très souvent, quand une personne décrit son lieu d’habitation, elle explique « cette maison me ressemble ». Pourquoi pas ? Mais quand il s’agit de vendre, il vaut mieux que le bien se conforme plus aux attentes du potentiel acheteur qu’au futur-ex propriétaire 😉. Comment faire pour « dépersonnaliser » son appartement ? Nos conseils !

  1. Les photos personnelles, c’est personnel ! On remplace tous ses portraits de famille par des photos et peintures de paysages, par exemple, plus neutres, et qui ne donneront pas l’impression au visiteur d’envahir un territoire déjà occupé !
  2. Les bibelots et collections, dans des cartons: On n’achète pas un musée, mais un espace fonctionnel que l’on va habiter au quotidien. Lors de la visite, l’œil ne doit donc pas être arrêté par toutes sortes d’objets posés sur les meubles ou présentés dans des vitrines.
  3. On met « hors champ » tout ce qui est encombrant: dans chaque pièce, on a besoin de voir clairement la place dont on peut disposer. Si vous avez dans votre pièce à vivre de 30 m2 une table et six chaises, une bibliothèque, un canapé, une table basse et un meuble télé, c’est amplement suffisant pour qu’une famille puisse s’y projeter ! Tout ce qui sera « en trop », empêchera de circuler et donnera une impression d’espace étriqué.  Stockez les éléments superflus dans le garage ou dans un garde-meubles.
  4. Les imprimés, en petite quantité: Les rideaux, housses de couette et édredons à gros motifs ont tendance à focaliser l’attention et « mangent » l’espace. Remplacez-les par des tissus unis le temps de la mise en vente de votre bien.
  5. Trop de couleurs donnent mal au cœur : la règle des décorateurs, c’est « pas plus de trois couleurs dans chaque pièce ». Nous aurions tendance à dire « pas plus de trois couleurs dans tout l’appartement »… S’il ne s’agit pas de repeindre tous les murs, essayez tout au moins de limiter le nombre de couleurs apportées par les objets de décoration, de manière à ne pas heurter le regard.