Le point sur les diagnostics immobiliers

Si vous n’avez pas vendu de bien depuis disons, une bonne dizaine d’années, peut-être n’avez-vous pas encore été concerné par les diagnostics immobiliers ? Il existe aujourd’hui de nombreux diagnostics obligatoires pour la vente, qui doivent être remis à l’acheteur dès la signature du compromis. Faisons le point !

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Les diagnostics à réaliser diffèrent en fonction de la date de construction et de la localisation du bien à vendre :

  • Le diagnostic plomb est obligatoire uniquement si votre logement a été construit avant 1949.
  • Les diagnostics termites et mérule sont requis sur certaines zones géographiques
  • Le diagnostic amiante – pour tous les biens construits avant 1997.
  • Les diagnostics gaz et électricité – pour toutes les installations réalisées depuis plus de 15 ans.
  • Le diagnostic « état des risques naturels, miniers et technologiques » pour toutes les communes visées par un arrêté préfectoral.
  • Le diagnostic « assainissement non collectif » concerne tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public
  • Le diagnostic énergie: depuis 2011, il est obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique pour tous les biens.
  • Le diagnostic « métrage loi Carrez » ne concerne que les biens en copropriété.

Depuis juillet 2017, se sont ajoutés les diagnostics « radon » (sur certaines zones géographiques) et le diagnostic technique de l’immeuble pour les copropriétés.

Dans tous les cas, c’est le vendeur qui paie les diagnostics, qui doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié.  Seuls le métrage loi Carrez et l’état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.

Notez bien que les diagnostics sont remis à l’acheteur pour information. Vous n’êtes pas tenu de réaliser les travaux, quel que soit leur résultat.

Nous vous conseillons de faire réaliser tous les diagnostics au même moment, c’est-à-dire avant la mise en vente, d’une part parce qu’il est obligatoire de mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE) sur l’annonce et d’autre part parce que cela vous permettra de présenter l’ensemble des diagnostics aux visiteurs intéressés par votre bien. Si les diagnostics sont bons, cela minimise la marge de négociation et dans le cas contraire, si les travaux à engager sont importants (électricité à refaire, isolation inexistante, présence d’amiante, etc), vous pourrez trouver le plus tôt possible un accord financier avec l’acheteur. Si celui-ci découvre chez le notaire, via les diagnostics, que les frais de rénovation sont bien supérieurs à ce qu’il avait estimé, il risque de se désengager et vous devrez reprendre le processus de vente depuis le début.

Secret de vente n° 12 : Quels documents dois-je présenter aux visiteurs de mon bien ?

Tous les visiteurs de votre bien ne vont pas se décider à l’acheter dans la minute ! Néanmoins, des personnes intéressées pourront poser des questions que vous vous devrez d’avoir anticipées, à la fois pour montrer votre sérieux et pour aider le visiteur à faire son choix en ayant toutes les informations nécessaires.  Voici les points sur lesquels vous devrez pouvoir les renseigner :

  1. La surface loi Carrez pour les appartements en copropriété et maisons en lotissement : Le calcul de la surface loi Carrez s’applique à toutes les ventes immobilières en copropriété. En général, il est réalisé par un diagnostiqueur-géomètre, mais on peut également le faire soi-même (attention, il s’agit d’être précis, si l’acheteur vérifie et constate que vous avez surestimé la surface habitable, il peut engager des poursuites pendant un an après l’achat et vous devrez lui rembourser les mètres carrés « en trop »). NB : même si la Loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles, mesurez quand même les surfaces de chaque pièce, cette information intéresse souvent les visiteurs.
  2. Les diagnostics immobiliers : de différentes natures, ils doivent être réalisés avant la vente pour être transmis au notaire pour le jour J. Un seul diagnostic fait exception à la règle, le diagnostic énergie, qui doit être réalisé avant la mise en vente, puisque la note énergétique (de A à G) du bien doit désormais figurer sur toutes les annonces immobilières. Ayez ce diagnostic à disposition pour les visiteurs souhaitant en savoir plus.
  3. La facture annuelle de votre consommation de gaz, d’électricité et d’eau : Si ces consommations sont comprises dans les charges, montrez les justificatifs. Si ce n’est pas le cas, donnez quand même ces informations à titre indicatif. Il arrive souvent, qu’une personne se chauffant au gaz, par exemple, souhaite connaître la différence de prix avec un chauffage électrique (NB : votre acheteur ne pourra pas se retourner contre vous si ses consommations sont supérieures aux vôtres !).
  4. Les charges de copropriété (uniquement pour les appartements et maisons en lotissement) : vous serez éventuellement interrogé sur le règlement de copropriété ainsi que tous les actes le modifiant (s’ils ont été publiés), ainsi que sur :
    – l’état descriptif de division ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
    – les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
    – le carnet d’entretien de l’immeuble délivré par le syndic.
    Ces informations devront dans tous les cas être transmises au notaire pour la vente.
  1. La taxe foncière/ taxe d’habitation : La base d’imposition de la taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale du bien. La valeur locative est déterminée à partir d’un tarif communal faisant référence aux loyers. Cette valeur est réactualisée chaque année (sont exonérés de cette taxe pour leur résidence principale : les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, ceux titulaires de l’allocation solidarité, ceux titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité et de l’allocation aux adultes handicapés). La taxe d’habitation est un impôt local, perçu au profit des communes, de leurs groupements, des départements et de divers organismes. Cette taxe porte sur le logement et ses dépendances (garage, parking, remise…). Elle est calculée à partir de la valeur locative brute, revalorisée annuellement par un coefficient voté par le Parlement. Depuis cette année, un nouveau dispositif mis en place permettra dans un délai de 3 ans, d’exonérer de taxe d’habitation 80 % de la population française.