J’ai reçu une offre d’achat, je fais quoi ?

Eh bien, félicitations ! Si l’offre d’achat est au prix, vous êtes tenu de l’accepter. En revanche, si elle est en-dessous du prix, vous pouvez vous laisser le temps de la réflexion… mais pas trop longtemps quand même !

Une offre d’achat a en général une durée de 5 à 10 jours. On peut comprendre qu’au-delà de ce délai, l’acheteur pressé d’investir ira chercher ailleurs le bien qui fera battre son cœur !

Si l’offre est en-dessous du prix, évidemment, vous avez raison de réfléchir. Pesez le pour et le contre en fonction des arguments suivants :

  • A. Vous avez (un peu) surestimé votre bien / B. Il est proposé au prix du marché
  • A. Vous êtes pressé de vendre / B. Vous avez tout votre temps
  • A. Vous avez déjà trouvé votre prochain chez vous / B. Vous n’avez pas encore commencé les visites
  • A. Vous avez eu peu de visites / B. Vous avez encore 10 visites prévues avant la fin de la semaine
  • A. L’offre vous semble sérieuse et bien financée / B. Cet acheteur, vous ne le « sentez » pas.

Une majorité de A ? Vendez ! Une majorité de B, refusez l’offre, et attendez celle qui va bientôt arriver au prix !

Plus d’infos sur l’offre d’achat dans cet article de Se Loger

La taxe foncière, qu’est-ce que c’est ?

La taxe foncière fait partie des impôts locaux, utilisés pour financer le budget des communes, des communautés de communes et des départements. Elle est payée chaque année par les propriétaires de biens immobiliers imposables (y compris lorsqu’ils sont loués). Sauf exception, les logements vides sont également soumis à la taxe foncière.

Il existe cependant des possibilités d’exonération (liées au bien ou à la situation du propriétaire). Quelques exemples :

  • Si vous avez réalisé des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie dans votre logement ancien, vous pouvez bénéficier sous certaines conditions d’une exonération de 5 ans
  • Si vous avez plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et que votre revenu fiscal ne dépasse pas un plafond (actualisé chaque année), vous pouvez également bénéficier d’une exonération.

L’avis de taxe foncière est envoyé en septembre, environ trois semaines avant la date limite de paiement par courrier (fixée pour cette année au 15 octobre). Si vous vendez votre bien en cours d’année, vous ne pouvez théoriquement pas en réclamer le paiement à l’acheteur. Cependant, l’acte de vente peut inclure un accord sur une répartition au « prorata temporis » du paiement de la taxe.

Qui sont les clients d’Un Bien Une Vente ?

Qui a recours aux services de notre agence ? Petite enquête sur les clients d’Un Bien Une Vente après ces premiers mois d’activité !
Parmi vous, il y a principalement quatre types de profils :

  • Ceux qui ne veulent pas avoir recours à une agence traditionnelle, estimant que cela coûte trop cher au regard du service rendu
  • Ceux qui sont effrayés à l’idée de devoir gérer les multiples appels/mails générés par les sites de vente entre particuliers
  • Ceux qui cherchent un accompagnement et une diffusion plus large que dans le cas d’une vente entre particuliers, à travers des portails ouverts uniquement aux professionnels
  • Les « entre-deux » qui trouvent qu’une agence classique coûte trop cher mais qui n’ont pas le temps ou pas l’envie de gérer entièrement par eux-mêmes la mise en vente de leur bien.

Et vous, à quel profil appartenez-vous ? 😉

Impact des réseaux sociaux sur les ventes immobilières

Les réseaux sociaux sont devenus incontournables pour promouvoir toutes sortes d’activités et de métiers. C’est également vrai dans le domaine de l’immobilier. Ainsi, chez Un bien une vente, nous présentons les biens que nous avons en portefeuille sur les sites immobiliers incontournables, comme Se Loger, mais aussi sur nos réseaux sociaux !

  • Facebook : chaque jour, nous y rediffusons le billet de blog quotidien. Nous y publions également du contenu dédié et notamment nos annonces immobilières. Cela permet à chacun de nos fans de visualiser les annonces, mais également de les partager.
  • Twitter : c’est notre rendez-vous incontournable du matin. Nous y diffusons l’ensemble de notre veille sur le marché de l’immobilier.
  • Linkedin : ici la cible est essentiellement constituée de professionnels, donc nous adaptons nos informations, avec chaque jour la diffusion de « l’information essentielle » issue de notre veille.

Si les médias sociaux offrent aux vendeurs la possibilité de rendre leurs biens plus visibles, ils leur permettent également, ainsi qu’aux acheteurs d’être mieux renseignés sur le marché, les aspects juridiques, etc. C’est l’un des objectifs de ce blog.

Et vous, vendeurs comme acheteurs, avez-vous le sentiment d’être « mieux » ou « plus » informés qu’il y a quelques années, grâce aux réseaux sociaux ?

Loi de finances 2019 : les nouveautés concernant l’immobilier

La Loi de finances 2019 a été publiée le 30 décembre. Si vous avez prévu de vendre un bien dans le courant de cette année, plusieurs mesures concernant l’immobilier peuvent vous intéresser.

  • S’il s’agit d’un bien qui intéressera des acheteurs plus spécifiquement dans le cadre d’un investissement locatif, notez ces nouvelles incitations fiscales :
    • Extension du dispositif Pinel aux investissements locatifs intermédiaires avec travaux dans des centres villes dégradés.
    • Dans le cadre du prélèvement à la source, intégration dans l’avance des réductions d’impôt en faveur des investissements locatifs.
  • Si vous souhaitez faire réaliser des travaux avant la mise en vente de votre bien, pensez au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :
    • Concernant le CITE 
      – prorogation jusqu’au 31 décembre 2019 – restent éligibles l’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique. Par ailleurs, le remplacement de fenêtres à simple vitrage par du double vitrage est à nouveau éligible après la suppression introduite à compter du 1er juillet 2018 par la loi de finances pour 2018, mais le montant des dépenses sera désormais plafonné par un arrêté à paraître.
      – éligibilité des dépenses de main-d’œuvre liées à la pose et à la dépose de certains équipements : la pose de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude, d’appareils de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire à énergie renouvelables devient éligible, dans la limite d’un plafond de dépenses fixé par un arrêté à paraître, englobant le coût de l’équipement et de sa pose. Le coût de la dépose de cuve à fioul est également éligible pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2019 (NB : l’éligibilité de la pose ou de la dépose de ces équipements est conditionnée au niveau de ressources du ménage).
      réintroduction de taux différenciés de crédit d’impôt selon la nature de l’équipement : la dépose de chaudière au fioul ouvre droit à un crédit d’impôt égal à 50 % du coût de la main d’œuvre, tandis que les fenêtres double vitrage ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à 15 % du coût de l’équipement.
    • Concernant l’éco-PTZ 
      – alignement des conditions d’obtention de l’éco-PTZ individuel sur celles du CITE : pour être éligibles les logements doivent être achevés depuis plus de deux ans à la date de début d’exécution des travaux dans tous les cas (métropole comme outre-mer).
      – suppression de l’obligation de réaliser un bouquet de travaux d’amélioration de la performance énergétique pour bénéficier de l’Éco-PTZ individuel, et extension comme pour le CITE, aux travaux d’isolation des planchers bas.

Texte intégral de la Loi de finances 2019 

Comment vendre vite et bien un logement à rénover ?

Vous avez hérité d’une maison dont le toit fuit ou d’un appartement « dans son jus » depuis près de 50 ans ? Evidemment, il suscitera plus difficilement le coup de cœur qu’un bien neuf ou entièrement rénové. Mais cela ne signifie pas que vous devez baisser les bras, différentes solutions s’offrent à vous pour bien vendre quand même !

Demandez des plans à un architecte : c’est la première chose à faire si le bien nécessite d’important travaux de structure. Faire établir des plans a un coup, certes, mais cela se retrouvera dans les prix et délais de vente, car vous pourrez aider ainsi les visiteurs à se projeter dans le bien.

Faites faire un devis par une entreprise « tous corps d’état » : c’est l’étape suivante ! On le sait, de nombreux visiteurs ont du mal à se projeter. Ils seront effrayés par l’état du bien et imagineront des travaux inabordables. Montrez-leur vos estimations, poste par poste : gros œuvre, plomberie, électricité, peinture… Le prix de la rénovation devient ainsi concret et permet d’y voir plus clair !

Videz complètement les lieux : évidemment, pas question de faire visiter un bien qui ressemble à un capharnaüm ou une maison hantée. Même si les murs sont décrépis, un appartement vide et « propre » (on aura passé un coup de balai) pourra séduire un public qui ne sera pas réfractaire aux travaux !

Passez un coup de blanc partout ! Même si les travaux sont de grande ampleur, des murs blancs permettent de valoriser un bien. Cela montrera qu’un minimum de travaux ont été entrepris, et valorisera la luminosité des lieux. Très logiquement, cela permettra à plus de visiteurs de se projeter, et limitera le montant de la négociation !

Se Loger vous donne également ses conseils pour mieux vendre votre bien à rénover .

Comment estimer le prix de son bien immobilier ?

La bonne estimation du prix de votre bien est l’étape cruciale de la mise en vente. En effet, s’il est rare de sous-estimer un bien, en revanche, beaucoup de propriétaires ont tendance à placer leur appartement ou maison dans la fourchette haute des prix du marché.
Il faut cependant être conscient qu’un bien surcoté n’attirera pas de visites et qu’une fois entré dans ce cercle vicieux, il sera difficile d’en sortir : il faudra baisser le prix (ce qui montrera aux acheteurs qu’effectivement, avant il était trop cher, mais ne leur donnera pas forcément envie de visiter). Alors, comment s’assurer de présenter votre bien au juste prix ?

  • Faites marcher la bouche à oreille
    Vous savez qu’un bien similaire s’est vendu récemment dans le voisinage ? Enquêtez pour connaître son prix de mise en vente et son prix d’achat effectif, ce sera pour vous une première indication.
  • Consultez les sites internet dédiés aux estimations immobilières
    Meilleurs agents vous donne chaque mois le tarif moyen des prix dans votre quartier / arrondissement / ville.
  • Demandez des estimations à des agents immobiliers
    Deux estimations au même prix ? Vous tenez le prix de vente de votre bien. Si l’écart est important, demandez une troisième estimation pour vous faire une idée plus précise.
  • Avec UN BIEN UNE VENTE, consultez la base Patrim
    Patrim recense les prix de vente par les notaires, c’est à notre sens la plus fiable et celle sur laquelle nous nous basons pour les estimations de votre bien.Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

Le point sur les diagnostics immobiliers

Si vous n’avez pas vendu de bien depuis disons, une bonne dizaine d’années, peut-être n’avez-vous pas encore été concerné par les diagnostics immobiliers ? Il existe aujourd’hui de nombreux diagnostics obligatoires pour la vente, qui doivent être remis à l’acheteur dès la signature du compromis. Faisons le point !

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Les diagnostics à réaliser diffèrent en fonction de la date de construction et de la localisation du bien à vendre :

  • Le diagnostic plomb est obligatoire uniquement si votre logement a été construit avant 1949.
  • Les diagnostics termites et mérule sont requis sur certaines zones géographiques
  • Le diagnostic amiante – pour tous les biens construits avant 1997.
  • Les diagnostics gaz et électricité – pour toutes les installations réalisées depuis plus de 15 ans.
  • Le diagnostic « état des risques naturels, miniers et technologiques » pour toutes les communes visées par un arrêté préfectoral.
  • Le diagnostic « assainissement non collectif » concerne tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public
  • Le diagnostic énergie: depuis 2011, il est obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique pour tous les biens.
  • Le diagnostic « métrage loi Carrez » ne concerne que les biens en copropriété.

Depuis juillet 2017, se sont ajoutés les diagnostics « radon » (sur certaines zones géographiques) et le diagnostic technique de l’immeuble pour les copropriétés.

Dans tous les cas, c’est le vendeur qui paie les diagnostics, qui doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié.  Seuls le métrage loi Carrez et l’état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.

Notez bien que les diagnostics sont remis à l’acheteur pour information. Vous n’êtes pas tenu de réaliser les travaux, quel que soit leur résultat.

Nous vous conseillons de faire réaliser tous les diagnostics au même moment, c’est-à-dire avant la mise en vente, d’une part parce qu’il est obligatoire de mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE) sur l’annonce et d’autre part parce que cela vous permettra de présenter l’ensemble des diagnostics aux visiteurs intéressés par votre bien. Si les diagnostics sont bons, cela minimise la marge de négociation et dans le cas contraire, si les travaux à engager sont importants (électricité à refaire, isolation inexistante, présence d’amiante, etc), vous pourrez trouver le plus tôt possible un accord financier avec l’acheteur. Si celui-ci découvre chez le notaire, via les diagnostics, que les frais de rénovation sont bien supérieurs à ce qu’il avait estimé, il risque de se désengager et vous devrez reprendre le processus de vente depuis le début.